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第259章 【楼市浅谈】


一个月后。

    林清霞在玛丽医院为林正杰产下一子,在医院待了48小时后,在林氏安保公司的周密安排下,林清霞母子回到浅水湾32号别墅,继续由专业的医生、护士、保母照顾。

    别墅里,林正杰将林清霞抱到床上休息,关嘉慧、王祖娴这对姐妹也亲自道贺。

    林清霞撒娇道:“那天疼死我了,怎么就不是个双胞胎,干脆一次性疼够,就不用再疼了!”

    关嘉慧作为过来人,马上说道:“青霞姐,第二胎顺产的时候,就好多了!”

    林清霞马上调侃道:“那正宫娘娘,是不是女人生完孩子后,那里会松弛很多?”说完,又有些紧张,抓住林正杰的手。

    关嘉慧笑着说道:“林贵妃,你又不是没有看过我的,你大可放心,只要好好做恢复锻炼,一个月男人就视你为珍宝了!”

    王祖娴也乱插话:“啧啧,原来生孩子这么简单啊,我都有些想要了!”

    林清霞马上说道:“想得美,你没有经典的角色,这个男人未必肯让你退圈。而且你年龄才多少岁,所以别想二十岁人生圆满,老公,你说我说的对不对?”

    这关系真的很好,看来林正杰的魅力值太高了,能把三个女人的降服如此臣服。

    “祖贤肯定要在电影圈待两年时间,更长都无所谓,反正有我的保护,可以多做点喜欢的事情。”

    王祖娴美滋滋的说道:“嗯,不过我也挺喜欢小孩子的。”

    你喜欢小孩子,前世为什么没有?

    林正杰不由得感叹,自己的魅力还是非常大的,能让女人为他生孩子,能让女人做他的姨太太,这就是魅力值拉满。

    不过林家不排姨太太的顺序,除了关嘉慧住在家里(和婆婆一起住)、马雅文拥有强横实力(自己本领很重要),其余女人只有‘受宠’与‘不受宠’的区别。

    不一会,几人又抱着刚刚出生的林文岳,逗起来。

    说来也是,林正杰如今有六个儿子,唯独没有一个女儿,莫非他的基因如此强横。这样一来,他倒是希望后面哪个女人给他生个女儿来了。

    现在,他就只有个12岁多的干女儿林美茵,倒是和亲生也没有区别,但总归又有些区别的。

    翌日,林正杰来到维港投资,这里已经没有女秘书,高丽红已经被林正杰遣散了。当然,她还是林正杰的女人,只不过是成了‘金丝雀’养着。

    叫来李荣森,林正杰说道:“原油期货投资渠道的情况怎么样?”

    李荣森马上说道:“老板放心,我们都做了半年时间了,虽然没赚到多少钱,但业务还是非常精通的。目前,我们可以从伦敦、纽约、新加坡市场购入和沽空几种原油期货,伦敦那边也已经有维港投资‘欧洲分部’。”

    随着维港投资的资金量增加,目前已经成立三大总部——香港(亚洲)、纽约(美洲)、伦敦(欧洲),并在新加坡设立办事处。

    毕竟,维港投资已经投资了四大项目:日股、美股、港股、外汇,如今又准备投资原油期货。

    林正杰说道:“这次我抵押部分泰富集团股权,获得6亿港币的贷款,但只能给维港投资4亿港币。而且,这4亿港币要全部沽空,不留预备保证金。”

    李荣兴一愣,因为他知道老板喜欢预留保证金,避免爆仓。虽然外汇现在也没有预留,但也是从美元兑日元260点跌至250点以下才将预备金,拿去投资美股的。

    “原油期货,比外汇更需要预备保证金,毕竟波动较大!”

    林正杰自信的说道:“这一次肯定没有机会波动了,我问你,欧佩克部长会议是什么时间开?”

    李荣森连忙搜索脑海里的记忆,随后说道:“好像是11月份!”

    老板对他们的要求不高,最大的要求就是:业务熟练、做事安全认真,不需要他们都擅长投资获利,因为这是老板的责任。

    所以,李荣森每次在林正杰交代事情之后,就疯狂搜集信息。

    林正杰满意的说道:“不错,欧佩克部长会议应该是在11月中旬召开。而这一次在会议上,沙特很大的可能宣布增产,疯狂增产。第一,是国际形势,美国希望拖垮苏联;第二,是沙特自身的占有份额,已经逐渐减少。所以,我打算赌一把,输了就输了,几亿我亏得起。”

    李荣森马上信心十足的说道:“一定不会输的,我马上制定方案,看看哪种原油品种受影响最大。”

    “嗯,不过也可以分开沽空,分市场沽空。”

    “好的”

    此次沽空原油期货,维港投资是4亿港币的资金,恒金发展是2亿港币的资金,都是林正杰抵押泰富集团部分股票,向中银贷款的。

    而且,林正杰只贷款了一年时间。

    原油期货一般是7倍杠杠,实际上是15%的保证金,会定期交割。

    定期交割也不麻烦,交割完继续沽空,肯定不会错的。

    所以6亿港币也就40亿左右的原油单子,不算大。更何况,面对‘大势所趋’,也不可能有人逆转。

    林正杰是充分利用‘黑天鹅’事件,来进行金融投资,所以受场外因素较小。

    回到泰富集团。

    林正杰在办公室里听取了何方塘的工作汇报。

    “目前,美元兑日元的汇率已经跌至216点,我们账户上的盈利大增另外,今年下半年地产大旺,预计今年发展地产利润超过预期.根据我目前掌握的数据,今年普通住宅涨幅预期3成,高级住宅涨幅预期五成。”

    今年已经过去快十个月时间,地产涨幅确实基本可以推演出来了。

    林正杰心里也算过一笔账:

    如果在年底估清外汇,泰富集团大概可以赚12~14亿港币的利润,因为年底可能是200点出头一点(美元兑日元)。

    再加上发展地产、传媒、食品生产及加工等业务的利润,包括今年出售零售业务,所以今年整体利润应该可达26亿以上。

    而年底的时候,泰富集团的现金流预计可达25亿左右,债务在58亿左右。非常不错的债务情况,更不要说还在日本购买了价值20亿的物业。

    泰富集团的市值,已经突破了100亿,可见市场的看好。特别是在广场协议后,很多投资者都知道泰富集团在日本有很大金额的物业投资。

    这些物业就算没有升值,但日元升值,就相当于物业已经升值了。

    “看来财务状况不错,已经足以应对明年的企业发展,所以风险金融投资就不要开辟新的了。”

    何方塘点点头,说道:“嗯,泰富集团的财务非常不错,海外银团和本地银团,依旧十分乐意给我们贷款。”

    虽然林正杰是银行家,但各大银行依旧愿意支持泰富集团,因为泰富集团已经成为香港地产企业的老大,自然有银团追捧。

    何方塘离开后,副总经理陈伟忠又来到办公室。

    实际上,泰富集团已经有三位副总经理,分别是‘执行董事兼副总经理’陈伟忠,‘地产董事兼副总经理’唐仁坚、‘财务董事兼副总经理’何方塘,三人已经形成‘泰富的三架马车’。

    “老板,我向你汇报一下中巴、九巴的情况,我还准备了资料。”

    林正杰接过资料,直接起身说道:“到会议桌来谈,我们正好沟通一下。”

    “好的”

    目前,林正杰已经卸任中巴、九巴的所有职位,由陈伟忠兼任这两家企业的董事长,同时泰富集团还各有两名董事在这两家公司,并且泰富集团掌控着两家公司的物业部门。

    也就是说,就算林正杰不在,两家巴士公司也完全成为泰富系的控制上市公司,而且小股东门是非常支持泰富系的。

    “九巴目前拥有中环‘美国银行大厦(金门大厦)’、旺角‘宏安大厦’、九龙湾工业大厦及一些零散的物业,目前仅每年的租金收益便可达1.5亿港币.”

    香港不止中环才有商业大厦,第二梯队的有上环、西环、湾仔、铜锣湾、尖沙咀、尖东,还有第三梯队的旺角、北角、荃湾.第四梯队新界

    后世的香港,摩天大厦(40层以上)就有333栋,高楼更是2万栋左右(含住宅大厦),堪称世界上大厦最密集的地方。

    宏安大厦位于旺角的两面临界地段,属于商业写字楼,去年购入时仅花费2亿港币,实属非常便宜。

    而九巴在1983~1985年度,总计斥资15亿购入收租物业,仅金门大厦和宏安大厦、九龙湾工业大厦,就花了13亿左右。

    林正杰闻言后,马上说道:“九巴负债也比较高了吧?”

    陈伟忠说道:“总计负债4.5亿港币”

    林正杰说道:“嗯,九巴已经完成多元化投资的转变,下一步就是偿还债务、分红,不需要再投资了。”

    先猛投资一番,然后就来偿还债务,以后就是坐享分红,这就是林正杰对两家巴士的规划。

    陈伟忠笑着说道:“有老板打的这个底子,可以说九巴至少提前发展了二十年,后面确实无需再用力发展了,可以高枕无忧。”

    老板的这一波操作,九巴的股东们都笑麻了,高峰时套现资产、投资美元、地位时抄底写字楼大厦和工业大厦,如今地产恢复,这一番操作,瞬间让九巴的市值稳定在20亿以上。

    林正杰说道:“嗯,我本来的想法是——更好服务市民,如今看来——也同时服务了股东,总之以后九巴只需要狠抓巴士服务,减少投诉,便是首要任务。”

    说他是在做慈善,这一点也没有错,此时香港的巴士,各方面都位居世界领先地位。自从泰富集团控股以来,香港的两家巴士在‘增加新公交车’、‘增加偏僻班线’、‘增加空调车’、‘增加服务意识’、‘提高司机待遇’等上面,做出了巨大的努力。

    这些成绩,经常被媒体拿出来报道、夸奖,大家认为林正杰掌握香港巴士以后,提升整整一个档次。

    本来,林正杰这样做是在损害股东利益,按理反对者很多。但是自从林正杰入主两家巴士之后,先是炒股炒房,然后资产高抛低吸,已经将两家巴士打造成‘多元化发展企业’。

    其实香港巴士业务的利润是很不错的,前世不管是中巴还是九巴,都从八十年代中期从5000万左右涨到九十年代初期的1个亿左右。

    林正杰所做的事情,不过是让巴士业务的利润进一步‘降低’,但还是盈利还是不错的,大概能赚1亿,现在只赚7000万的样子。

    因此,林正杰的声望增加。

    陈伟忠点点头,说道:“好的,我们一定继承您的意志,继续服务好市民.中巴方面,除了参与投资‘泰富集团中心’占股三成(耗资近五亿),还大批投资了工业大厦,目前拥有包括红磡、九龙湾、观塘、柴湾共计9幢工业大厦,总楼面达112万平方尺;另外,中巴还拥有尖沙咀的金利大厦、北角的富华大厦。”

    收购112万平方尺的工业大厦,花费才3.5亿左右;而且这是一笔短期投资,在‘八七股灾’前,这些工业大厦要全部套现出去。林正杰估计,这一波可以赚2.5亿以上,也就是80%的盈利。当然期间还有产生的租金,也是不菲。

    林正杰问道:“你们有没有调查过,工业大厦的空置率问题?”

    陈伟忠马上说道:“我一直让地产部门就行调研统计,发现工业大厦的空置率也在今年开始加速减少,预计明年就会出现‘供不应求’的地步。所以中巴这次投资,必能获利不菲。”

    林正杰满意的点点头,这一波投资他是很有信心的。他让中巴投资工业大厦,就是想做一波‘中线投资’,八七股灾前套现,随后就一波现金流。而这些现金流,则可以将来参与泰富集团的商业大厦计划中,成为参股的一部分。

    如今的中巴,已经参股‘泰富集团中心’三成,将来收租也能收到手软。而泰富集团因为投资商业地产耗资太高,所以充分利用子公司的资金,也是属于降低投资。

    中巴购买的尖沙咀的金利大厦、北角的富华大厦,都是不错商业大厦,两幢物业也花费了4亿港币,如今已经价值增长不少。

    “中巴的租金收益是多少?”

    “可以达到9000万的规模”

    “这么高?”

    “嗯,厂房租金的收益,可以让厂房7~8年回本,主要是我们买的很便宜。”

    提及多少年回本的问题,林正杰就感觉后世内地的地产,是有多么的可笑!

    前些年,美国媒体统计过,香港的资本回报率是19.3%一年,第二名是日本的17%,像美英都是低于10%以下。

    这充分说明香港的物业回报率有多可怕!

    早年间,香港的商铺月租金乘以100,就大概是商铺的售价。后来虽然有变化,但也不会超过12年回本的‘理论期限’;如果算是中途的租金涨幅、物业涨幅,那回报率至少15%以上。

    所以说,香港的物业的年租金,理论上乘以10,就是物业的售价。再加上租金和物业的增值,回报率非常客观。

    而后世对面就比较搞笑了,二线城市价值100万的房子,每月租金只有1500~1800月,一年租金才2万;相当于,50年的租金才能回本,而且还得考虑租不租得出去的。

    这里面的钱,被谁赚走了?

    想想,都觉得不可思议。

    林正杰现在才觉得,香港的房价虽然贵、租金虽然高,但是至少五成的人口,是吃到这个红利的。

    这也是为什么在后世的85000计划时,有足足50万人上街抗议。因为你触及的利益,在香港时一个庞大的群体,所以注定不可能成功。

    所以香港的高房价、高租金政策,是对的,不知道造就多少中产阶级,至少是五成以上的。

    和陈伟忠沟通一番中巴、九巴的经营后,林正杰心中很舒服的神伸懒腰。既然香港的地产利润那么大,他自然要多获得一些。(本章完)


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